Fünf wichtige Aspekte rund um das Eigenkapital in der Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung
Ohne ausreichend Eigenkapital gestaltet sich die Baufinanzierung in den meisten Fällen schwierig. Doch was zählt überhaupt als Eigenkapital, wie hoch sollte es sein und ist es zwingend erforderlich, es einzusetzen? Egal, ob du dein Eigenheim baust oder eine Immobilie für die Selbstnutzung erwirbst – in den meisten Fällen wirst du hierfür einen Kredit benötigen. Doch bevor Banken sich auf ein solches Darlehen einlassen, verlangen sie in der Regel den Nachweis von Eigenkapital. Hier sind fünf wesentliche Punkte, die du darüber wissen solltest:
1. Eigenkapital – die empfohlene Höhe
Die meisten Banken erwarten, dass angehende Immobilienbesitzer die Kaufnebenkosten, bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Amtsgerichtsgebühren sowie eventuell anfallender Maklercourtage, vollständig mit Eigenkapital finanzieren. „Das summiert sich aufgrund unterschiedlicher Grunderwerbsteuersätze von Bundesland zu Bundesland auf zehn bis zwölf Prozent des Kaufpreises der Immobilie“, erklärt Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW in Düsseldorf. Zusätzlich sollten „mindestens 20, besser 25 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden“, empfiehlt Dirk Stein, Leiter Retail Banking beim Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Die besten Konditionen erhältst du laut Verbraucherzentrale NRW, wenn du 30 Prozent Eigenkapital bei der Baufinanzierung einsetzt. Generell gilt: Je geringer das Darlehen im Verhältnis zum Wert der Immobilie ist, desto sicherer ist der Darlehensgeber im Insolvenzfall des Darlehensnehmers. „Damit sinkt auch der Zins“, fügt Hentschel hinzu. Eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung weist einen höheren Sollzins auf als eine 70- oder 80-Prozent-Finanzierung. Die 100-Prozent-Variante kommt in der Regel ohnehin nur für Darlehensnehmer infrage, die ein sicheres und hohes monatliches Einkommen haben.
2. Was zum Eigenkapital zählt
„Zum Eigenkapital zählt alles, was sich flüssig machen lässt“, erklärt Dirk Stein. Dazu gehören neben Geld auf Tages- oder Festgeldkonten etwa Aktien oder Fonds, Sparguthaben aus zugeteilten Bausparverträgen oder angespartes Vermögen in Riesterverträgen. „Auch Fördermittel, zum Beispiel der KfW, zählen zum Eigenkapital“, betont Hentschel. Gleiches gilt für Arbeitgeberdarlehen oder private Darlehen von Freunden oder Verwandten. Wertgegenstände wie Münzsammlungen oder Gemälde können genauso zum Eigenkapital gehören wie Auszahlungen und Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen sowie beispielsweise vorhandene, schuldenfreie Baugrundstücke.
3. Liquidation von Anlagen und Vermögenswerten fürs Eigenkapital
Geld, das in Sparverträgen oder Festgeld fest angelegt ist, muss zum Finanzierungszeitpunkt verfügbar sein und rechtzeitig gekündigt werden. Das ist jedoch nicht immer möglich. Unter Umständen setzen Geldinstitute aufgrund vorzeitiger Kündigung Zinsen auf ein niedrigeres Niveau. Oder bei Sparverträgen fallen Boni weg. Ferner zu beachten: Wertpapiere sind möglicherweise nur mit Verlusten zu verkaufen. Ebenfalls mit Verlusten verbunden ist die vorzeitige Kündigung einer Lebensversicherung, da Versicherer nur den niedrigen Rückkaufswert der Police auszahlen müssen – der unter Umständen auch noch versteuert werden muss. Wertgegenstände wie Münzsammlungen oder Gemälde müssen verkauft werden. „Auch hier kann es zu Verlusten kommen, da es in der Regel keinen liquiden Markt gibt“, warnt Hentschel.
4. Einsatz oder Vorweis des Eigenkapitals
„Das Eigenkapital muss nicht unbedingt eingesetzt werden“, betont Thomas Hentschel. Eigenkapital dient als Sicherheit für den Darlehensgeber. Vermögensgegenstände, wie Münzsammlungen oder vorhandene Baugrundstücke, können an den Darlehensgeber abgetreten und vorher von ihm bewertet werden. Kommt es zum Beispiel zur Insolvenz des Darlehensnehmers, werden die Vermögensgegenstände liquidiert, und die Schulden werden daraus beglichen. Bei Lebensversicherungen ist es möglich, dem Darlehensgeber den Rückkaufswert als Sicherheit anzubieten und diesen an ihn abzutreten. Die Kaufnebenkosten müssen jedoch in der Regel tatsächlich als Eigenkapital vorhanden sein. „Notare und Finanzämter werden sich nicht mit einer Abtretung als Sicherheit für später einverstanden erklären“, ergänzt Hentschel. Dirk Stein vom Bankenverband rät: „So viel Eigenkapital wie nur möglich in die Baufinanzierung stecken – das reduziert die Kreditsumme, und du bist schneller schuldenfrei.“
5. Erhöhung des Eigenkapitals
„Denkbar sind etwa Darlehen von Freunden und Verwandten“, erläutert Stein. Auch könnten alle, die eine Baufinanzierung in Erwägung ziehen, an ihre Eltern herantreten und um eine Schenkung aus deren Vermögen bitten – und zwar um Vermögen, das Kinder eines Tages ohnehin von ihren Eltern aus deren Nachlass erben. Eine solche Schenkung von Eltern an die eigenen Kinder ist übrigens steuerfrei – vorausgesetzt, der Betrag liegt bei unter 400.000 Euro. Großeltern können ihren Enkelkindern vorzeitig bis zu 200.000 Euro steuerfrei vererben. Solche Schenkungen sind nach zehn Jahren erneut steuerfrei möglich.
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